Häufige Fragen
In diesem Bereich finden Sie Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung. Ob Sie eine Wohnung verkaufen, ein Haus kaufen oder den Wert Ihrer Immobilie für steuerliche Zwecke ermitteln lassen möchten – wir haben die wichtigsten Informationen für Sie übersichtlich zusammengestellt. Unsere Antworten helfen Ihnen, den Bewertungsprozess besser zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Sollte Ihre Frage hier nicht beantwortet werden, zögern Sie bitte nicht, uns direkt zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne persönlich.
FAQ zu Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung ermittelt den Marktwert einer Immobilie durch Analyse von Lage, Zustand und Marktdaten.
Der Verkehrswert wird mit Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren basierend auf Marktdaten und spezifischen Eigenschaften der Immobilie ermittelt.
Grundstücke werden durch Vergleichswerte, Sachwerte oder Ertragswerte in den jeweiligen Verfahren bewertet. Die Wahl hängt in der Regel von der Art des Grundstücks ab.
Eine Immobilienbewertung umfasst Besichtigung, Datenanalyse und die Gutachtenerstellung, um den Verkehrswert / Marktwert präzise festzustellen.
Die Kosten variieren je nach Aufwand und Umfang für die Gutachtenerstellung. Meist liegen sie zwischen 1500 und 2500 Euro.
Der Verkehrswert wird mit Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren basierend auf Marktdaten und spezifischen Eigenschaften ermittelt.
Der Verkehrswert und der Marktwert sind identisch. Durch die europäische Angleichung wurde der Begriff "Marktwert (market value)" in Deutschland eingeführt und im § 194 BauGB aufgenommen.
Eine Markt- und Standortanalyse im Bereich der Immobilienbewertung beschäftigt sich mit der systematisch methodischen Auswertung der Bedarfslage an einen bestimmten Ort. Nimmt der Markt (der Kunde) das gelieferte Produkt (z. B. Lagerflächen) an einem bestimmten Ort an. Der Bedarf stellt den Markt dar, der an einem Standort vorherrscht.
Beispiel: Im Innenstadtbereich soll ein Bürogebäude errichtet werden. Ist ein Bedarf hierfür vorhanden. Wenn ja, mit oder ohne Stellplätzen in einer Tiefgarage? Ein Teil öffentlich und der Rest für den Gewerbemieter? Anzahl der erforderlichen Stellplätze für Elektromobilität?
Die Mikrolage ist die nähere Umgebung einer Immobilie. Die Markolage der Großraum. In der Mikrolage wird z. B. die Entfernung zum öffentlichen Nachverkehr, zu Bundesstraße, Einkaufszentren, Schulen, usw. untersucht. Die Markolage beschreibt die Anbindung an Autobahnen, Flughafen, überregionale Arbeitgeber in der Umgebung der Stadt und in der Region.
Ein Kurzgutachten ist ein umgangssprachlicher Begriff. Es stellt eine Zusammenfassung der wesentlichen, wertbildenden Faktoren dar. Behörden erkennen Kurzgutachten oftmals nicht an zur Erbringung eines Wertnachweises. Es erfüllt nicht die erforderliche Voraussetzung eines Gutachtens, dass es für den Laien verständlich und für den Fachmann nachvollziehbar ist.
Ein Verkehrswertguten / Marktwertgutachten muss für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann (z. B. Gegengutachter) nachprüfbar sein. Das Gutachten enthält alle wesentlichen Informationen zur Immobilie, den Verfahren und dem Weg der Wertfindung mit den entsprechenden Begründungen.
Beim Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten einzureichen. Dieses ist von einem:r öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem:r personenzertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO 17024 zu erstellen. Die Bestellung bzw. die Zertifizierung erfolgte durch die Behördefür den Bereich Immobilienbewertung.
Ein Gutachten ist so zu betrachten, wie die Aufnahme eines Fotos. Es wird für einen bestimmten Moment erstellt und hat in der Regel zu diesem Zeitpunkt auch seine Wirksamkeit. Es spiegel den Stand zu einem bestimmten Tag wider, der in der Immobilienbewertung der "Wertermittlungsstichtag" ist.
Ein Haus zu überschreiben bedeutet, es durch Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge auf eine andere Person zu übertragen.
In der Regel reicht ein Kurzgutachten aus, wenn sich die Erben einig sind. Meist hört jedoch beim Geld die Freundschaft und Familie auf. Zur Vorlage bei Gericht oder im Rechtstreit mit den Erben ist es ein Verkehrswertgutachten.
Die Kosten der Erstellung eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks sind Nachlassverbindlichkeit gem. § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG und somit abzugsfähig. Das Sachverständigengutachten muss in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen sein (BFH, Urteil vom 19.6.2013 II R 20/12, DStR 2013 S. 1591 BStBl 2013 II S. 738).
Das Sachwertverfahren wird genutzt, wenn keine Vergleichswerte vorliegen, z. B. bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern.
Der Beleihungswert ist der von Banken ermittelte Wert, der langfristige Wertstabilität berücksichtigt. Er dient als Grundlage für die Kreditvergabe und wurde auf der Grundlage der BelWertV ermittelt.
Die ImmoWertV regelt die Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, um Bewertungen einheitlich und nachvollziehbar auf der Grundlage des § 194 BauGB durchzuführen. Die ImmoWertV ist kein Gesetz, sondern lediglich eine Verwaltungsvorschrift für die Behörden.
Die Restnutzungsdauer (RND) beeinflusst den Immobilienwert, da sie angibt, wie lange die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann. Dies ist nicht die Nutzungsmöglichkeit der Baukonstruktion sondern die wirtschaftliche Nutzung gemäß der Bestimmung der Immobilie (z. B. Wohnen).
Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in vergleichbarer Lage ermittelt. Die Daten werden durch die Gutachterausschüsse aus den Kaufverträgen ermittelt, welche vom Notar an den Gutachterausschuss geschickt werden.
Eine Flur besteht aus mehreren Flurstücken, die im Katasteramt / Vermessungsamt geführt werden. Eine Flurstücksnummer 10195/13 weist darauf hin, dass die Flur die Nummer 10195 hat und das Flurstück darin die Nummer 13.
Ein Grundstück ist ein Teil der Erdoberfläche, die augenscheinlich erkennbar ist. Ein Flurstück ist ein vermessener Teil der Erdoberfläche (eine abgegrenzte Fläche) die in Deutschland im Liegenschaftskataster (Vermessungsamt) eingetragen ist und im Grundbuch geführt wird. Somit kann ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen. Ein Flurstück kann jedoch auch mehrere Grundstücke haben, es kommt auf die äußere Erscheinung der Fläche an.
Das Grundbuch wird beim Amtsbericht in dem Bezirk geführt, in dem die Immobilie oder die Liegenschaft liegt.
Die Erschließungskosten sind die Kosten des Erschließungsträgers, meist die Stadt, welche für den Anschluss an die öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetz entstanden sind. Hierunter zählen der Anschluss an die Wasserversorgung, Strom sowie Abwasseranlage und meist auch Telekommunikation.
Erschließungskosten umfassen Aufwendungen für die Anbindung eines Grundstücks an Infrastruktur wie Straßen und Versorgungsleitungen.
Das Liegenschaftskataster enthält Informationen zu Fluren, deren Flurstücken, ihrer Lage, Nutzung. Bei landwirtschaftilchen Flächen auch die Güte (Bonität) des Bodens. Die Etragsmesszahl (EMZ) aber auch Ackerzahl und Grünlandzahl.
Die Leerstandsquote ist der prozentuale Anteil leerstehender Immobilien zu genutzten und zeigt die Nachfrageentwicklung in einem Gebiet. Eine geringe Leerstandsquote von ca. 3 % ist erforderlich, um den Markt am laufen zu halten. Damit für Wechselwillige Mieter ein Umzug möglich ist.
