Gemeiner Wert in der Immobilienbewertung

Bei einer Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG) den gemeinen Wert einer Immobilie oder Liegenschaft fest. Dieser Wert, auch als Grundbesitzwert bekannt, wird in der Regel vom zuständigen Sachbearbeiter der Finanzbehörde ermittelt – meist ohne Objektbesichtigung und direkt vom Schreibtisch aus.

Wie wird der gemeine Wert ermittelt?

Die Finanzbehörde greift bei der Wertermittlung auf Daten des Gutachterausschusses zurück, der folgende Werte liefert:

Vergleichspreise
Bodenrichtwerte
Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten

Diese Daten basieren auf den Kaufpreisen, die Notare dem Gutachterausschuss vorlegen. Eine individuelle Objektbesichtigung durch das Finanzamt erfolgt jedoch nicht, da dies für die Vielzahl an Bewertungsfällen zu aufwendig wäre.

Unterschiede zur Sachverständigenbewertung

Das Bewertungsverfahren der Finanzbehörde berücksichtigt nicht die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten. Dies führt häufig zu Abweichungen:

Zu hohe Bewertungen: Der festgesetzte gemeine Wert kann die tatsächlichen Marktgegebenheiten übersteigen.
Zu niedrige Bewertungen: In manchen Fällen wird der Wert unterhalb des Verkehrswertes angesetzt.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Fällt die Bewertung durch das Finanzamt zu hoch aus, gibt es eine gesetzliche Möglichkeit, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies ist im § 198 Bewertungsgesetz (BewG), dem sogenannten Öffnungsparagraphen, geregelt.

Der Steuerpflichtige kann den niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. Dabei ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls, der gemäß den gesetzlichen Vorgaben dem gemeinen Wert entspricht.

Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung

Durch die fundierte Ermittlung des Verkehrswerts können erhebliche Beträge bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer gespart werden. Die Immobilienbewertung schafft Klarheit und bietet sowohl dem Steuerpflichtigen als auch den Finanzämtern eine zuverlässige Grundlage.

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Der gemeine Wert

§ 9 Bewertungsgesetz

(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.

Niedrigeren gemeinen Wert nachweisen

§ 198 Bewertungsgesetz

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

Historie des gemeinen Werts

Wobei hier gemein im übertragenen Sinne auf allgemein zu sehen ist und nicht mit gemein als "ungerecht" verwechselt werden sollte. Der Ursprung kommt wohl vom "Allgemeine Landrecht für die Preußischen Staaten (ALR) *1794"

Gemeiner Werth

Auszugsweise aus dem ALR v. 1794

§. 111. Der Nutzen, welchen eine Sache ihrem Besitzer leisten kann, bestimmt den Werth derselben.

§. 112. Der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann, ist ihr gemeiner Werth.

§. 113. Annehmlichkeiten oder Bequemlichkeiten, welche einem jeden Besitzer schätzbar sind, und deswegen gewöhnlich in Anschlag kommen, werden dem gemeinen Werth beygerechnet.

Fazit Immobilienbewertung für Schenkungs- und Erbschaftssteuer

Die professionelle Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist ein essenzieller Schritt, um den niedrigeren gemeinen Wert rechtssicher nachzuweisen und unnötige Steuerlasten zu vermeiden.

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Immobilienbewertung bei Schenkung oder Erbschaft

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nur erforderlich, wenn die Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) überschritten werden. Die Höhe der Freibeträge hängt von der Steuerklasse des Erwerbers (Erben) ab.

Warum eine Immobilienbewertung entscheidend ist

Wird der Freibetrag überschritten oder rutscht der Steuerpflichtige in einen höheren Steuersatz, ist es unerlässlich, den Verkehrswert der Immobilie zum Todestag oder Schenkungstag festzustellen. Mit einer fundierten Immobilienbewertung besteht die Möglichkeit, einen günstigeren Steuersatz zu nutzen.

Wichtig:
Die Immobilienbewertung muss durch einen zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden. Allerdings ist die Feststellung des Grundbesitzwertes durch ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt dessen Beweiswürdigung.

Anforderungen an das Verkehrswertgutachten

Damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert, muss es strenge Prüfregularien erfüllen:

Schlüssigkeit: Das Gutachten muss logisch und nachvollziehbar sein.
Fehlerfreiheit: Inkorrekte oder unvollständige Angaben führen zur Ablehnung durch das Finanzamt.
Inhaltliche Richtigkeit: Das Gutachten wird vom Finanzamt detailliert geprüft.

Ein fehlerhaftes Verkehrswertgutachten wird abgelehnt, und die Immobilienbewertung war umsonst.

Steuersätze und Steuerklassen bei der Erbschaftssteuer

Je nach Höhe der Erbschaft und der Überschreitung der Freibeträge sind Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer in prozentualen Anteilen (abzüglich der Steuerfreibeträge) zu entrichten. Diese Steuersätze variieren entsprechend der Steuerklassen und dem steuerlichen Erwerb (Wert der Erbschaft).

👉 Steuersätze und Steuerklassen hier herunterladen

Unsere Aufgabe als Sachverständige

Unser Ziel ist es, ein schlüssiges und rechtssicheres Verkehrswertgutachten zu erstellen, das den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbringt. Als Sachverständige nehmen wir das Objekt persönlich in Augenschein, prüfen die tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten und berücksichtigen Aspekte, die dem Finanzamt häufig verborgen bleiben.

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Verkehrswert contra gemeiner Wert

Die Ermittlung des „Gemeinen Werts“ (§ 9 BewG) und des „Verkehrswerts“ (§ 194 BauGB) unterscheidet sich in der Methodik, obwohl beide Begriffe in der Immobilienbewertung oft synonym verwendet werden.

Wie wird der Gemeine Wert ermittelt?

Der Gemeine Wert wird von den Finanzämtern mithilfe von erhobenen Daten berechnet. Dabei werden unter anderem folgende Quellen genutzt:

Gutachterausschüsse: Sie liefern Bodenrichtwerte sowie Umrechnungskoeffizienten und Faktoren, die für die Berechnung erforderlich sind.
Annahmen: Es wird unterstellt, dass die Immobilie laufend instandgehalten wurde. Instandhaltungsrückstände oder Modernisierungsbedarf finden keine Berücksichtigung.

Die Finanzämter nutzen ein Massenbewertungsverfahren, das ohne Objektbesichtigung durchgeführt wird. Dieses Verfahren, basierend auf festen Rahmenbedingungen des Bewertungsgesetzes, weist naturgemäß eine Streuung des Werts nach oben oder unten auf.

Unterschiede in der Wertermittlung

Die Immobilienbewertung für ein Verkehrswertgutachten erhebt teilweise dieselben Daten wie das Massenbewertungsverfahren der Finanzämter. Wesentliche Unterschiede bestehen jedoch:

Objektbesichtigung: Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie.
Detaillierte Analyse: Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsbedarf und andere Besonderheiten werden einbezogen.
Begründung der Abweichungen: Die Immobilienbewertung stellt Abweichungen vom Regelfall klar dar und begründet diese schlüssig.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Um dem Steuerpflichtigen eine Möglichkeit zu geben, eine abweichende Bewertung vorzunehmen, hat der Gesetzgeber die Öffnungsklausel in § 198 BewG eingeführt. Entspricht das Ergebnis des Massenbewertungsverfahrens nicht dem realen Wert der Immobilie, kann durch ein Verkehrswertgutachten der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden.

Gemeiner Wert und Verkehrswert – Der rechtliche Zusammenhang

Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass der Verkehrswert/Marktwert nach § 194 BauGB sinngemäß dem gemeinen Wert nach § 9 BewG entspricht. Während die Begriffe unterschiedlich sind, ist der ermittelte Wert vergleichbar – allerdings unterscheiden sich die Methoden der Wertfindung erheblich.