Gemeiner Wert – Nachweis nach § 198 BewG | München
Was ist der gemeine Wert einer Immobilie?
Der gemeine Wert einer Immobilie ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre – unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände (§ 9 Bewertungsgesetz). Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.
Das Finanzamt ermittelt diesen Wert im Rahmen von Erbschaft- und Schenkungsteuerverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – in der Regel ohne Objektbesichtigung, auf Basis von Durchschnittswerten.
Wann setzt das Finanzamt den gemeinen Wert zu hoch an?
Das Finanzamt bewertet Immobilien im Massenbewertungsverfahren – am Schreibtisch, ohne Objektbesichtigung. Dabei werden Bodenrichtwerte, Vergleichspreise und Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses herangezogen. Individuelle Besonderheiten der Immobilie bleiben unberücksichtigt:
- Instandhaltungsrückstände und Modernisierungsbedarf werden nicht abgezogen.
- Örtliche Lagebesonderheiten fließen nicht ein.
- Das Ergebnis weicht häufig vom tatsächlichen Marktwert ab – nach oben oder unten.
Die Folge: Erben und Beschenkte zahlen in vielen Fällen mehr Steuer als gesetzlich erforderlich.
Was ermöglicht § 198 BewG?
§ 198 Bewertungsgesetz gibt dem Steuerpflichtigen das Recht, den niedrigeren gemeinen Wert einer Immobilie durch ein Verkehrswertgutachten nachzuweisen. Liegt der tatsächliche Marktwert unter dem vom Finanzamt festgesetzten Wert, ist dieser niedrigere Wert für die Steuerberechnung maßgeblich.
Voraussetzung: Das Gutachten muss von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt werden und den strengen Anforderungen des Finanzamts genügen – es muss schlüssig, fehlerfrei und inhaltlich korrekt sein.
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich?
Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn der Freibetrag nach § 16 Erbschaftsteuergesetz überschritten wird und der vom Finanzamt festgesetzte Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Die Kosten des Gutachtens sind in der Regel deutlich geringer als die erzielbare Steuerersparnis.
Typische Situationen:
- Die Immobilie weist Instandhaltungsrückstände oder Modernisierungsbedarf auf.
- Die Lage weicht vom Durchschnitt des Bodenrichtwertgebiets ab.
- Der Finanzamt-Bescheid erscheint im Vergleich zum Markt unrealistisch hoch.
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Bei einer Erbschaft oder Schenkung legt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetzes (BewG) den gemeinen Wert einer Immobilie oder Liegenschaft fest. Dieser Wert, auch als Grundbesitzwert bekannt, wird in der Regel vom zuständigen Sachbearbeiter am Schreibtisch ermittelt – ohne Objektbesichtigung, ohne Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten. Eine Desktopbewertung, ähnlich einer Onlinebewertung.
Der gemeine Wert
§ 9 Bewertungsgesetz
(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.
(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
Niedrigeren gemeinen Wert nachweisen
§ 198 Bewertungsgesetz
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
Historie des gemeinen Werts
Wobei hier gemein im übertragenen Sinne auf allgemein zu sehen ist und nicht mit gemein als "ungerecht" verwechselt werden sollte. Der Ursprung kommt wohl vom "Allgemeine Landrecht für die Preußischen Staaten (ALR) *1794"
Gemeiner Werth
Auszugsweise aus dem ALR v. 1794
§. 111. Der Nutzen, welchen eine Sache ihrem Besitzer leisten kann, bestimmt den Werth derselben.
§. 112. Der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann, ist ihr gemeiner Werth.
§. 113. Annehmlichkeiten oder Bequemlichkeiten, welche einem jeden Besitzer schätzbar sind, und deswegen gewöhnlich in Anschlag kommen, werden dem gemeinen Werth beygerechnet.
