Immobilienbewertung bei Schenkung oder Erbschaft
Bei der Erbschaft einer Immobilie ist der Nachweis des niedrigen gemeinen Werts nur dann erforderlich, wenn die Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) überschritten werden. Diese richten sich nach der Steuerklasse des Erwerbers (Erbe). Je nach der Höhe der Erbschaft und der Überschreitung der Freibeträge sind Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer in prozentualen Anteilen, abzüglich der Steuerfreibeträge, zu entrichten. Diese Steuersätze gliedern sich nach den jeweiligen Steuerklassen und dem Wert des steuerlichen Erwerbs (der Erbschaft). Die Steuersätze und Steuerklassen stehen hier zum Download bereit.
Interessant wird es jedoch bei einer eventuellen Überschreitung der Freibeträge oder wenn der Steuerpflichtige in eine anderen Steuersatz rutscht. Hier ist es unumgänglich, den Verkehrswert der Immobilie zum Todestag oder Schenkungstag festzustellen. Es besteht die Möglichkeit, durch eine Immobilienbewertung, einen günstigeren Steuersatz zu nutzen. Die Immobilienbewertung muss zwingend durch einen Sachverständigen ausgeführt werden. Es gilt jedoch grundsätzlich, dass die Feststellung des Grundbesitzwertes durch ein Verkehrswertgutachten für die Behörde nicht bindend ist, sondern der Beweiswürdigung des Finanzamtes unterliegt. Das Verkehrswertgutachten der Immobilienbewertung muss gewisse Prüfregularien erfüllen, um Akzeptanz bei der Behörde zu finden. Das Verkehrswertgutachten wird auf seine inhaltliche Richtigkeit und vor allem auf seine Schlüssigkeit durch das Finanzamt überprüft. Ist das Gutachten nicht schlüssig oder enthält Fehler, so wird das Verkehrswertgutachten abgelehnt. Die Immobilienbewertung war umsonst.
Unsere Aufgabe in der Immobilienbewertung ist es, zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, ein schlüssiges Verkehrswertgutachten zu liefern. Denn wir sind vor Ort, nehmen das Objekt in Augenschein und können somit auf tatsächliche und rechtliche Gegebenheiten hinweisen, die dem Finanzamt verborgen bleiben.
Verkehrswert contrag gemeiner Wert
Die Ermittlung des „Gemeine Werts“ (§ 9 BewG) und des „Verkehrswert“ (§ 194 BauGB) sind nicht identisch. Der gemeine Wert wird von den Finanzämtern in der Immobilienbewertung unter Zuhilfenahme von erhobenen Daten ermittelt. Ein wesentlicher Lieferant der Daten ist hier der jeweilige Gutachterausschuss der Städte und Landkreise. Hier werden die Bodenwerte abgefragt sowie diverse Umrechnungskoeffizienten bzw. Faktoren die für eine Berechnung des gemeinen Wertes erforderlich sind. Es wird unterstellt, dass es sich bei der Immobilie um eine laufend Instandgehaltene handelt. Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsrückstau usw. finden keine Berücksichtigung. Es handelt sich bei dem Bewertungsverfahren der Finanzämter um ein Massenbewertungsverfahren, dass ohne Objektbesichtigung, durch seine festen Rahmenbedingungen nach dem Bewertungsgesetzt eine gewisse Streuung des Werts nach oben und unten aufweist.
Um dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit zu geben, den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ zu führen, hat der Gesetzgeber die Öffnungsklausel in § 198 BewG gewählt. Entspricht das Ergebnis des statischen Verfahrens nach dem Bewertungsgesetz nicht dem realen Wert der Immobilie, kann der Nachweis des niedrigen gemeinen Werts durch eine Immobilienbewertung mit einem Verkehrswertgutachten erfolgen.
In der Immobilienbewertung werden für ein Verkehrswertgutachten teilweise die identischen Daten erhoben, wie für das statische Massenbewertungsverfahren der Finanzämter. Wesentlicher Unterschied ist jedoch die Objektbesichtigung und die Aufnahme der tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie. Die Aufgabe der Immobilienbewertung ist es hier, die tatsächlichen Gegebenheiten deutlich darzustellen und Abweichungen vom Regelfall schlüssig zu begründen.
Die Rechtsprechung hat entwickelt, dass der Verkehrswert/Marktwert nach § 194 BauGB dem gemeinen Wert einer Immobilie entspricht. Es ist somit „sinngemäß“ der gleiche Wert in der Immobilienbewertung gemeint, nur die Begrifflichkeit ist unterschiedlich. Die Findung des Wertes unterscheidet sich jedoch wesentlich.